Stellen Sie sich vor, Sie stehen vor einem charmanten Mehrfamilienhaus. Die Fassade hat Charakter, aber die Fenster stammen noch aus einer Zeit, in der man Heizkosten eher als „Nebensächlichkeit“ abtat. Als Investor wissen Sie: Hier schlummert Potenzial. Doch oft höre ich in meinen Beratungsgesprächen dieselbe Sorge:
„Wenn ich jetzt investiere und saniere, kann ich die Miete dann überhaupt jemals wieder an den Markt anpassen? Oder blockiere ich mir mit der Modernisierung meinen Spielraum?“
Besonders wenn Sie planen, eine Immobilie zu verkaufen in München oder ein Haus zu verkaufen in Holzkirchen, ist eine optimierte Mietstruktur der entscheidende Hebel für den Verkaufspreis. Die gute Nachricht: Wer den „Double Move“ beherrscht, profitiert doppelt.
Lassen Sie uns das Ganze an einem Bild verdeutlichen, das jeder Investor versteht. Stellen Sie sich vor, Sie besitzen einen Porsche 911.
Über die Jahre sind die Preise für gut gepflegte Elfer massiv gestiegen. Auch wenn Sie an dem Wagen nichts verändert haben, ist er heute am Markt einfach mehr wert als vor drei Jahren. Wenn Sie diesen Marktwert einfordern, sprechen wir in der Immobilienwelt von der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Jetzt entscheiden Sie sich aber, diesem Porsche ein modernes Tech-Paket mit neuem Fahrwerk und digitalem Cockpit zu gönnen. Der Wagen ist nun objektiv leistungsfähiger als das Standardmodell. Dafür verlangen Sie einen Aufpreis. Das ist die Modernisierungsumlage.
Der Clou: Sie dürfen beides kombinieren! Sie können sagen: „Der Wagen ist wegen der allgemeinen Marktlage wertvoller geworden UND weil ich das Performance-Upgrade eingebaut habe, kommt ein fairer Aufschlag oben drauf.“
Ein kritischer Punkt, den ich oft sehe: Was passiert, wenn die Fenster bereits klemmen und nach 40 Jahren ihre Lebensdauer erreicht haben?
Hier müssen wir präzise unterscheiden. Wenn Sie ein kaputtes Teil einfach nur ersetzen, ist das Instandhaltung – also Ihre Pflicht als Eigentümer. Wenn Sie es aber durch etwas deutlich Besseres ersetzen (z. B. dreifach verglaste Schallschutzfenster), ist es eine Modernisierung.
Die faire Rechnung: Sie müssen die Kosten aufteilen. Hätte ein Standard-Fenster 500 € gekostet, das neue Hightech-Modell kostet aber 1.000 €, dann dürfen Sie nur die Differenz – also den „Upgrade-Anteil“ von 500 € – auf die Miete umlegen. Man nennt das den Abzug „Neu für Alt“. Es ist der ehrlichste Weg, den Wert zu steigern, ohne den Mieter für Reparaturen zur Kasse zu bitten.
Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Bayern eine neue Mieterschutzverordnung. Diese „Leitplanken“ bestimmen, wie viel Gas Sie bei der Mieterhöhung geben dürfen.
Wichtig für Sie: Der „Modernisierungsdeckel“ von 3 Euro pro Quadratmeter gilt zusätzlich zu diesen 15 %. Wer also klug saniert, kann die Miete deutlich über die 15 %-Hürde hinaus anheben – völlig legal und rechtssicher.
Ein Investment ist erst dann wirklich erfolgreich, wenn auch die menschliche Ebene stimmt. In meiner täglichen Arbeit merke ich immer wieder: Wer proaktiv auf seine Mieter zugeht, gewinnt.
Erklären Sie Ihren Mietern: „Ich investiere in Ihren Wohnkomfort, wir senken gemeinsam Ihre Energiekosten und steigern den Wert Ihres Zuhauses – dafür passen wir die Miete auf ein faires, marktübliches Niveau an.“ Transparenz schafft Vertrauen und verhindert unnötige Konflikte.
Die Kombination aus Marktanpassung und Modernisierung ist kein Trick, sondern eine kluge Strategie. Besonders wenn Sie eine Immobilie verkaufen in München oder ein Haus zu verkaufen in Holzkirchen planen, sorgt diese Strategie für eine erstklassige Rendite und ein sauberes Exposé.
Möchten Sie wissen, wie viel Potenzial in Ihrem Portfolio in Mühldorf, München oder dem Oberland schlummert? Lassen Sie uns gemeinsam einen Blick auf Ihre Objekte werfen – mit Sachverstand und dem nötigen Fingerspitzengefühl.
Victoria Warken ist eine erfahrene Immobilienexpertin mit fundiertem Wissen im Immobilienrecht durch ihre Praxis als Anwältin im Immobilienrecht mit Fokus auf Miet-, WEG- und Transaktionsrecht.
Als Immobilienmaklerin spezialisiert sie sich nun auf den Verkauf und die Vermarktung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken. Durch ihre praxisnahe Herangehensweise und ihre Fähigkeit, juristische und wirtschaftliche Aspekte zu verbinden, unterstützt sie ihre Kunden bei fundierten Entscheidungen und sorgt für eine professionelle Begleitung in einem dynamischen Immobilienmarkt.
