Mietrechtsreform 2026: Was Vermieter und Mieter in München jetzt wissen müssen

Der Münchner Immobilienmarkt ist auch im Jahr 2026 das Epizentrum der deutschen Mietpreisdebatte. Mit dem neuen Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig, dem sogenannten „Mietrecht II“-Paket, stehen uns nun tiefgreifende Änderungen bevor. Das Ziel: Die Schließung von „Schlupflöchern“ in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – also genau hier in München, im bayerischen Oberland und in Mühldorf am Inn.

Wir bei SHIFT Immobilien begleiten diesen Prozess mit wachem Auge. Für uns ist klar: Wer in diesem Markt erfolgreich und fair agieren will, braucht Transparenz und Verlässlichkeit. Hier ist die detaillierte Analyse der Reformpläne und was sie für Ihr wirtschaftliches Handeln bedeuten.

Die Kernpunkte der Reform im Detail

1. Möblierungszuschlag: Das Ende der Pauschalpreise

Bisher war die möblierte Vermietung in München oft ein Weg, die strengen Regeln der Mietpreisbremse rechtssicher zu erweitern. Der neue Entwurf setzt hier klare Grenzen.

• Was sich ändert: Vermieter werden verpflichtet, den Möblierungszuschlag bereits vor Vertragsschluss unaufgefordert und detailliert auszuweisen.
• Die 5 %-Grenze: Als „angemessen“ gilt künftig ein Aufschlag von maximal 5 % der Nettokaltmiete für die gesamte Ausstattung. Höhere Zuschläge müssen durch Originalbelege und den Nachweis des Zeitwerts der Möbel gerechtfertigt werden.
• Die Konsequenz: Wer die Transparenzpflicht verletzt, riskiert, dass die Wohnung rechtlich als unmöbliert eingestuft wird. Mieter können in diesem Fall zu viel gezahlte Beträge deutlich leichter zurückfordern.

2. Deckelung von Indexmieten in München

Indexmietverträge waren in den letzten Jahren ein beliebter Inflationsschutz für Kapitalanleger. Doch in Ballungsräumen wird dieser Mechanismus nun gebremst.

• Der neue Deckel: In angespannten Wohnungsmärkten (wie dem gesamten Großraum München) dürfen Indexmieten künftig jährlich um maximal 3,5 % steigen – selbst wenn die Inflation höher liegt.
• Wirtschaftlicher Impact: Für Eigentümer bedeutet dies eine Kalkulationsgrenze bei der Rendite. Mieter hingegen gewinnen Planungssicherheit und werden vor extremen Preissprüngen bei den Wohnkosten geschützt.

3. Kurzzeitmiete: Klare Kante gegen Zweckentfremdung

Die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ war bisher weitgehend vom Mieterschutz ausgenommen. Das ändert sich massiv.

• Die 6-Monats-Regel: Kurzzeitmietverhältnisse werden gesetzlich auf eine Dauer von maximal sechs Monaten begrenzt. Zudem muss ein konkreter, besonderer Bedarf (z. B. eine befristete Projektarbeit) vorliegen.
• Hintergrund: Damit soll verhindert werden, dass regulärer Wohnraum in München dauerhaft durch teure Kurzzeit-Modelle ersetzt wird.

4. Die „zweite Chance“: Schonfristzahlung bei Kündigung

Dies ist einer der emotionalsten Punkte des Entwurfs, der vor allem den sozialen Frieden im Blick hat.

• Erweiterter Schutz: Bisher konnte eine Nachzahlung der Mietschulden (Schonfrist) nur eine fristlose Kündigung heilen. Künftig soll dies einmalig innerhalb von zwei Jahren auch für die ordentliche Kündigung gelten.
• Bedeutung: Mieter in finanziellen Notlagen verlieren nicht sofort ihr Zuhause, wenn sie die Rückstände begleichen. Vermieter müssen sich auf eine längere Rechtsunsicherheit bei Zahlungsausfällen einstellen.

5. Modernisierungen: Weniger Bürokratie für Eigentümer

Ein positiver Aspekt für alle, die in den Werterhalt ihrer Immobilie investieren möchten: Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren wird von 10.000 auf 20.000 Euro verdoppelt. Das erleichtert die Umlage bei kleineren energetischen Maßnahmen erheblich.

Aktueller Status: Der Weg zum Gesetz

Der Referentenentwurf wurde am 8. Februar 2026 veröffentlicht und an die Länder sowie Verbände versendet. So sieht der Zeitplan aus:

• Bis 6. März 2026: Fachverbände (wie Haus & Grund oder der Mieterbund) können Stellungnahmen abgeben. Es wird mit intensivem Lobbying von beiden Seiten gerechnet.
• Frühjahr/Sommer 2026: Beratung im Bundestag und Bundesrat. Die politische Stimmung ist angespannt, da die Opposition bereits Nachbesserungen fordert.
• Zieltermin: Die Bundesregierung strebt ein Inkrafttreten der Reform noch im Laufe des Jahres 2026 an.

Fazit: Wirtschaften mit Weitblick

Die Reform 2026 fordert von allen Beteiligten in München mehr Professionalität. Für Vermieter bedeutet dies: Dokumentation ist alles. Verträge müssen präziser formuliert und Möbelwerte sauber kalkuliert werden. Für Mieter steigen die Transparenz und der Schutz vor rasanten Preiserhöhungen.

Wir bei SHIFT Immobilien GmbH stehen für eine ausführliche und detaillierte Kommunikation. In einem Markt, der immer komplexer wird, sind Vertrauen und Fakten die wichtigste Währung.

Haben Sie Fragen dazu, wie sich diese Änderungen konkret auf Ihre Immobilie oder Ihr Mietverhältnis in München auswirken? Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Einschätzung – wir bringen Licht ins juristische Dickicht der neuen Reform.

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