Wer in den letzten Wochen in Gesprächen mit Eigentümern saß, kennt die Frage: „Verkaufen wir jetzt — oder warten wir noch?" Meine ehrliche Antwort beginnt immer mit: „Das kommt darauf an." Was eure Immobilie heute wert ist, hängt weniger von einer einzigen Prozentzahl ab als von Lage, Zustand und Objekttyp. Trotzdem — und gerade deswegen — lohnt sich ein nüchterner Blick auf die Zahlen, die uns Q1/2026 geliefert hat.
Was ich dabei in den Daten sehe: Der Markt bewegt sich wieder — aber nicht mehr im Gleichschritt. Erholung und Rückgang liegen oft im selben Landkreis nebeneinander.
Die wichtigsten Datenanbieter (VALUE AG, empirica, Dr. Klein) zeichnen für Q1/2026 ein konsistentes Bild: Eigentumswohnungen haben im Jahresvergleich rund +3,9 % zugelegt, Ein- und Zweifamilienhäuser etwa +3,6 %. Der Mietmarkt wächst mit knapp +4,8 % sogar schneller — was wiederum Mehrfamilienhäuser für Investoren interessanter macht.
Gegenüber dem 4. Quartal 2025 sind die Bewegungen klein: Leichte Plus-Werte bei Bestandswohnungen (+0,7 %), leichte Minus-Werte bei Bestandshäusern (–0,2 %). Das heißt im Klartext: Die Bodenbildung ist weitgehend abgeschlossen, der Markt atmet wieder. Dr. Klein vermeldet für 2025 fast 20 % mehr abgeschlossene Immobilienkredite als im Vorjahr. Das ist die Käuferseite — und sie ist wieder da.
Hier liegt der spannendste Teil meiner Beobachtung: Die Angebotspreise für Grundstücke sind im Landkreis Miesbach in den Jahren 2023–2024 unter die amtlichen Bodenrichtwerte gerutscht. Im Umland von Otterfing bewegen sich Baulandpreise aktuell bei rund 1.450–1.900 €/m² — stark abhängig von Zuschnitt, Erschließung und Baurecht.
Das Entscheidende für Verkäufer: Die Bodenrichtwertkarten zum Stichtag 01.01.2026 werden erst in den kommenden Monaten veröffentlicht. Erst dann passen sich die amtlichen Werte wieder an die realen Transaktionen an. Wer jetzt ein Grundstück verkauft, sollte den Bodenrichtwert als einen Datenpunkt sehen — nicht als Preisuntergrenze und nicht als Preisobergrenze.
Mein Ausblick: Gute Lagen mit realistischem Baurecht (§ 34 BauGB oder B-Plan) werden 2026 wieder nachgefragt — besonders von Selbstnutzern, die sich bei höheren Zinsen bewusst für eine konservative Finanzierung entscheiden. Bauträger sind weiter vorsichtig.
Im Landkreis Miesbach liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen zu Beginn 2026 bei etwa 4.670 €/m² — seitwärts im Jahresvergleich, leicht positiv zum Vorquartal.
In den gefragten Lagen sieht es deutlich anders aus:
Mein Ausblick: Wohnungen in kleinen, gepflegten Gebäuden mit guter Energieeffizienz und ruhiger Lage werden über das Jahr gesucht bleiben. Sanierungsbedürftige Objekte aus den 70er- und 80er-Jahren müssen beim Preis deutlicher Federn lassen — oder brauchen eine ehrliche, transparente Vermarktung. Das war einmal anders.
Hier lohnt der genaue Blick, weil das Etikett „Haus" drei sehr unterschiedliche Produkte zusammenfasst.
Im Landkreis Miesbach bewegen sich gute DHH in den Ortskernen von Otterfing, Holzkirchen, Valley oder Warngau bei Quadratmeterpreisen von ~6.500 bis 8.000 €/m². Die Doppelhaushälfte ist das Produkt mit der robustesten Nachfrage: Sie trifft den Preispunkt, den junge Familien aus München gerade noch stemmen können — und genau deshalb verkauft sie sich zügig, wenn sie sauber aufbereitet und fair bewertet an den Markt kommt.
In Otterfing liegen EFH-Angebote im Durchschnitt bei rund 6.700 €/m², in Holzkirchen bei 7.100–7.300 €/m², in den Tegernsee-Gemeinden bei weit mehr. In der Premium-Klasse ab 1 Mio. Euro — das Segment, in dem ich zuhause bin — ist die Nachfrage stabil, aber deutlich qualitätsbewusster geworden. Käufer schauen genauer hin: Energieausweis, Heizungstechnik, Dämmung, Grundriss. Was vor drei Jahren noch durchgewunken wurde, wird heute kritisch bepreist.
Der Investorenmarkt reagiert sensibel auf Zinsen und Mietentwicklung. Die Mietsteigerungen von rund +4,8 % im Jahresvergleich stützen die Rendite — gleichzeitig liegen die Faktoren (Verhältnis Kaufpreis zu Jahresnettomiete) in der Region Oberland je nach Lage zwischen etwa 22 und 30. Entscheidend für Verkäufer ist die saubere Aufbereitung: Mietenliste, Instandhaltungsstau, Potenzial bei Neuvermietung. Wer sein MFH als durchdachtes Investment präsentiert, erzielt heute wieder deutlich mehr als noch vor 18 Monaten.
Drei Entwicklungen halte ich für wahrscheinlich:
Die Käufer sind zurück, die Unsicherheit ist raus aus dem Zins, und die Preise in unserer Region haben in den meisten Segmenten den Boden verlassen — genau das Fenster, in dem sich eine hochwertige Immobilie mit Ruhe und ohne Hektik bestmöglich verkaufen lässt.
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Victoria Warken ist eine erfahrene Immobilienexpertin mit fundiertem Wissen im Immobilienrecht durch ihre Praxis als Anwältin im Immobilienrecht mit Fokus auf Miet-, WEG- und Transaktionsrecht.
Als Immobilienmaklerin spezialisiert sie sich nun auf den Verkauf und die Vermarktung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken. Durch ihre praxisnahe Herangehensweise und ihre Fähigkeit, juristische und wirtschaftliche Aspekte zu verbinden, unterstützt sie ihre Kunden bei fundierten Entscheidungen und sorgt für eine professionelle Begleitung in einem dynamischen Immobilienmarkt.
