Eine ehrliche Aufschlüsselung — ohne Kleingedrucktes.
Wer verkauft, denkt an den Erlös. Was selten bedacht wird: Auch ein Verkauf hat seine Kosten. Manche sind unvermeidbar, manche optional, manche fallen je nach Konstellation unterschiedlich aus. Wer sie früh kennt, kann den Verkaufserlös realistisch kalkulieren — und vermeidet böse Überraschungen.
Hier kommen die Posten, mit denen Sie rechnen sollten.
Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland für selbst genutzte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser das Bestellerprinzip mit Teilungsgebot: Der Auftraggeber des Maklers zahlt mindestens denselben Anteil wie die Gegenseite. Üblich ist eine Aufteilung 50/50.
Im Bayerischen Oberland und in München liegt die marktübliche Gesamtprovision bei 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer — also je 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer. Bei einem Verkaufspreis von 1,2 Millionen Euro entspricht das einem Verkäuferanteil von rund 42.800 Euro.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder unbebauten Grundstücken gilt das Bestellerprinzip nicht. Hier können andere Provisionsmodelle vereinbart werden — von ausschließlicher Innenprovision (Verkäufer trägt die volle Provision) bis hin zu Außenprovision (Käufer trägt sie).
Eine seriöse Maklerin nennt Ihnen die Provisionshöhe von Anfang an klar und schriftlich. Wer sich darum drückt, gibt einen Hinweis darauf, wie der Rest der Zusammenarbeit aussehen wird.
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und betragen in der Regel rund 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises — wobei der größere Teil traditionell vom Käufer getragen wird.
Verkäufer zahlen üblicherweise einen kleineren Anteil — typischerweise für die Löschung von Grundschulden oder anderen Belastungen, die nicht mit dem Kaufobjekt übergehen sollen. Das sind häufig wenige hundert bis wenige tausend Euro.
Wenn noch kein gültiger Energieausweis vorliegt, muss vor dem Verkauf einer erstellt werden. Die Kosten variieren je nach Art des Ausweises: Ein verbrauchsbasierter Energieausweis kostet rund 100 bis 200 Euro, ein bedarfsorientierter Ausweis mit detaillierter Analyse zwischen 400 und 700 Euro.
Für viele Bestandsbauten — insbesondere ältere oder denkmalgeschützte Immobilien — ist der bedarfsorientierte Ausweis ohnehin Pflicht. Im Zweifel hilft das Gespräch mit einem Energieberater.
Wer seine Immobilie verkauft, aber noch ein laufendes Bankdarlehen mit fester Zinsbindung hat, muss dieses bei der vorzeitigen Ablösung in der Regel mit einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank vergüten. Diese kann je nach Restschuld, Zinssatz und verbleibender Laufzeit mehrere tausend bis zehntausende Euro betragen.
Es lohnt sich, bei der Bank vorab eine Berechnung anzufordern, sobald ein Verkauf konkret wird. So wissen Sie genau, mit welchem Abschlag vom Erlös Sie kalkulieren müssen — und können den Verkaufszeitpunkt unter Umständen so wählen, dass die Belastung sinkt.
Je nach Objekt und Strategie können weitere Kosten sinnvoll sein.
Verkehrswertgutachten. Bei besonderen Objekten, in Erbengemeinschaften oder bei Streitfällen kann ein offizielles Gutachten eines vereidigten Sachverständigen sinnvoll sein. Kosten: ab etwa 1.500 Euro, bei komplexen Objekten deutlich mehr.
Home Staging. Die ansprechende Präsentation leerer oder uneinheitlich möblierter Räume kann den Verkaufspreis erheblich steigern. Bei hochwertigen Objekten oft eine sehr gute Investition. Kosten: einige hundert bis mehrere tausend Euro.
Kleinere Reparaturen und Auffrischungen. Ein frischer Anstrich, abgeschliffene Holzböden, eine reparierte Tür — solche Maßnahmen haben einen großen Effekt auf den ersten Eindruck und damit auf den Preis. Wer das selbst kann, spart Geld; wer es professionell machen lässt, spart Zeit.
Ein typisches Einfamilienhaus im Bayerischen Oberland, Verkaufspreis 1.200.000 Euro:
Macht in Summe etwa 45.000 bis 65.000 Euro, je nach Finanzierungssituation. Bei einem Verkaufserlös von 1,2 Millionen Euro bleiben Ihnen also realistisch rund 1.135.000 bis 1.155.000 Euro — vor Spekulationssteuer, falls diese anfällt.
In meiner Begleitung sind alle Vermarktungsleistungen abgedeckt: professionelle Fotos, Exposé, Inserate auf den führenden Portalen, Schaltung in den sozialen Medien, Besichtigungen, Verhandlungen, Vertragskoordination mit dem Notar. Sie haben keine Vorleistung und keine versteckten Posten.
Die Provision ist die einzige Zahlung, die Sie an mich leisten.
Ein Verkauf kostet — aber wer die Kosten von Anfang an kennt und einplant, behält die Kontrolle. Die größte Position ist meist die Provision; die zweitgrößte oft die Vorfälligkeitsentschädigung. Alles andere lässt sich gut kalkulieren und im Voraus klären.
Wenn Sie wissen möchten, wie sich die Zahlen für Ihre konkrete Immobilie darstellen, sprechen Sie mich gerne an. Eine erste Einschätzung ist immer kostenfrei.
Victoria Warken ist Volljuristin und ehemalige Immobilienrechtsanwältin. Heute begleitet sie Eigentümer im Bayerischen Oberland und München beim Verkauf ihrer Immobilien — persönlich, rechtssicher und mit dem Blick, der den Unterschied macht.
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